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资色・人民日报榜单⑨丨房企存货变现率:金茂、官方梁、新城运营效率最佳

2020-05-22 08:35:48 和讯房产  杨羚强 谢敏

销售额、盈利、现金流是房企之三驾马车。一只优质的地产股,从来都是大额、盈利、收入回款等指标大幅增长之。但是,因为房地产行业之统一性,租用预售额的结转,往往需要两到三年才能实现。这让投资者错过了不少潜在的飞速、高增长、高盈利的地产股。

不过,去年行业中出现了一下名为“存货变现率”【存货变现率=千秋预收款/千秋存货】的指标,以此指标可以通过观察开发商在建物业的预售回款,来分析运营效率,进而确定公司潜在的盈利水平。

采取这一指标,和讯房产发现了十价非常优质的潜在高增长地产股。那些企业分别是华夏金茂、官方梁控股、新城控股(601155,股吧)、建业地产、荣安地产(000517,股吧)、碧桂园、港澳台置地、德信中国、新力控股集团、滨江集团(002244,股吧)。

1)多少来源:克而瑞、上市公司公告

2)分选样本为克尔瑞2019年交易额TOP100房企中的上市房企, 上市公司有双平台的,仅选取控股平台。

3)本次排名算法,根据公式【存货变现率=千秋预收款/千秋存货】计算得出存货变现率的比率,比值越高,行越靠前。港股上市企业因存货科目和A股范围不同,以待建+重建拟售+已建成代售物业计算值代替。

4)房企之筛选标准,综上所述考虑了三大因素,表现筛选进入榜单房企之核心标准:体育下注,2019年克尔瑞房企销售榜单前100闻名;老二,总体上市房企;先后三,相关指标可以通过公开信息渠道获得。

察觉优质地产股的捷径

对比其他指标,存货变现率是一番相对的常态指标。在固定资产市场处于熊市时,存货变现率越高,店铺的感召力就越强,营业效率就越高,出现投资亏损的神秘风险就越小。

但市场如果一旦由熊转牛,指标过高就不是好事。表明企业的土地储备已经不足以支撑快速增长之推销规模需要应该进行补货了。

故而,存货变现率其实是一番熊市观察企业销售变现能力,股市观察企业投资补货能力的频率指标。

在百强房企平均销售额增长不足8%的去年,市场销售相对较为疲软。因此以销售去化的矿化度,来考察企业存货变现率就变得非常有价值。

以这项指标看,金茂、官方梁、新城将土地开发投资迅速变成为现金回款的力量,明确要高出其他企业一大截。

一度有意思的状况是,存货变现率高的集团,在净负债率和净资产收益率方面,要高出其他企业一筹。

比如,新城的净负债率只有6.4%,是全行业负债率最低的集团。净资产收益率(ROE)32.9%;再比如中梁控股的净资产收益率达到了43.9%。

检测土储是否正常的工具

除了帮助投资者发现优质的地产股,存货变现率另一番作用,就是赞助企业了解自己之土储规模是否确切。

旭辉控股CEO林峰在2020观点年度论坛上表示,土储不再是房地产企业发展之发动机,而是一把双刃剑,他既可能推动你前进,也可能是勒在你脖子上的一个绳索。

林峰指出,昔日很多企业认为土储就是规模,规模就是地位,前景可能不是这种逻辑。因为此前的土储不管多少钱,可能过几年它都成为一个合理的标价,土储是不断升值的,但是长周期下土储不一定增长,他要看你拿进来的本金。有一部分土储可能一两年不增值,但是财务成本算上去,可能就亏损得很厉害。

在2019年功绩公布后,这些存货变现率数值较低的集团,就纷纷发表要砍掉自己之土地储备,以提升经营利润和频率。

其次这点看,这些存货变现率低的集团,也许会减少或者放缓拿地。局部可能会在当年上半年的土地市场上临时失去踪影。

END

(义务编辑:宋虹姗 HO031)
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