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灾情防控期间租赁纠纷频现,结果该如何解决?

2020-03-19 08:20:18 新京报 

  “其次1月20日至今,商铺连同住房每月得付6万元租金,我天天求房东减免租金,但他们始终不容许。”远在乌鲁木齐的赵刚(化名)向新京报记者表示。

  连日来,新京报记者了解发现,在新冠肺炎疫情防控期间,租金纠纷频现。除上述商铺租金纠纷外,最多见的是租客因无法返回租住房屋,渴求房东减免房租或废止合同;另外,还有部分企业租户因临时管控不能进入租赁的教学楼或小区,据此无法运用所租住的房子,也易引发相关纠纷。

  灾情能不能作为减免房租或者解除租赁合同的理由呢?与赵刚有类似困扰的口不在个别。对此,新京报记者进行了多方采访,厘清相关问题,以扶持租客和房东更好地保障权益和化解矛盾。

  老1:

  无法返程 本月仍得掏6万元租金

  在京城经营一家商铺的成都人口赵刚,因为新冠肺炎疫情,正陷入租金烦恼中。

  “像往常一样,新年前我们全家人就回到广州老家准备过年,但是没想到因疫情防控封城,咱至今也不能返京。”赵刚向记者介绍,“一下子两个月过去了,我在京城租用的商铺一直关闭,全家租住的房屋也是处于空置状态,本月6万元租金照付,咱天天求房东减免租金,都快把房东惹急了。”

  对此,新京报记者联系了赵刚之商铺及家庭住房的两位房东,他俩也都表示出无奈。商铺房东刘明(化名)表示,“我这是举全家的力买的商铺,其次交付的日起,这套商铺的标价就一直暴跌,我每月还靠这些租金去偿还亲戚朋友之借贷。”

  另一位房东梁科(化名)报告新京报记者,它已经置换了房子,本月还靠租给赵刚这木屋子的租金去还房贷,送赵刚减房租,就意味着它得多借钱去还房贷。“如果赵刚对此不能接受,那就只能解除合同。”

  据了解,时下赵刚与两位房东仍处于僵持之中,决不能达成解决方案。

  老2:

  租房用不了而要求解除合同,房东退还押金及一些房租

  2月24日,王女士向首都通州法院网上立案平台提交了起诉材料。

  王女士称,2019年12每天,他与房东李女儿签订了一份一年期的租赁合同,租房用于客户接待、会谈。但适用仅履行一个月就发生了新冠肺炎疫情,小区实行封闭管理,无法再接待客户。两者协议解约未果,故诉至法院要求解除合同,退还押金、剩下房租、经费共计7000余元。

  据立案法官梁联林介绍,丰厚了解情况下,人家与原告王女士取得联络,愿意能调解解决。

  “一开始她并不太愿意调解,坚持不懈认为新冠肺炎疫情属于不可抗力,有权要求解除合同。”梁联林介绍,它向王女儿分析了目前疫情防控形势、法律性质和后果,并向其介绍了诉讼流程和法规风险,王女士表示愿承担部分损失、兴许诉前调解。

  说到底双方达成谅解,房东李女儿同意解除合同、退还王女士押金和剩余租金4000余元,两者相互配合办理涉案房屋过渡事宜,涉案纠纷终于化解成功。

  诠释:灾情是否属于不可抗力?是否单方废止合同?

  上述两个规矩中,最受关注的问题,一是新冠肺炎疫情对于房屋租赁来说是否属于“不可抗力”?二是因疫情原因而解除合同能否受到法律支持?

  对此,首都天霜律师事务所张晓黎律师表示,“法律规定的‘不可抗力’,是指不能预见、决不能避免且不能克服的事态。故而次新冠肺炎疫情来看,时下已确定构成不可抗力。”

  这就是说,是不是就能因此以不可抗力事由,药方免责解除租赁合同呢?

  张晓黎觉得,重在要看“不可抗力”是不是导致不能兑现“租用目的”。如果确因不可抗力导致合同不能实行,可以要求解除合同;如果疫情影响尚未达到令“租用目的”决不能兑现的水平,灾情结束之后租赁合同仍可继续履行,这就是说“租用目的”是可以实现的,承包人则无权以不可抗力为由要求解除合同。但是,对于因不可抗力导致合同不能如约完全履行的,承包人可以根据灾情影响之有血有肉情形,渴求减少或废止租金。

  事实上,鉴于近日该系纠纷增多,首都二研究院专门针对新冠肺炎疫情对房屋租赁合同履行的影响以及审判工作思路进行了研判。二研究院表示,应结合实际个案中当事人的主持,以及疫情防控对房屋租赁合同履行的影响,来确定责任负担方式。比如,在灾情仅对承租人的经理收益产生不利影响,但并不必然导致“租用目的”决不能兑现的情况下,承包人要求解除合同的主持很难得到法院支持。

  对于租赁双方如何保障自己权益,贵阳市县城律师事务所律师赵静提议,住房租赁合同当事人一方因疫情及防控措施不能实行合同的,体育下注步要适时通知对方,尽量减少损失;老二地按照公平自愿和赤诚信用原则,优先通过协商变更合同条款或签订补充协议,积极减少和化解纠纷;先后三地协商不成的,提议承租人先行交纳租金,防止承担不必要的违约责任,并注意固定和留存证据,必要时可通过诉讼方式解决。

  新京报记者 张建

(义务编辑:宋虹姗 HO031)
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