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引入险资为战投 大悦城控股举债扩张

2020-01-13 07:19:15 华夏经营报 

  在成就重大资产重组的一年之后,大悦城(000031,股吧)控股集团股份有限公司(000031.SZ,副称“大悦城控股”)分选引入险资作为战略投资者。

  2020年1月7日,莺歌燕舞人寿保险支公司(副称“莺歌燕舞人寿”)通告,不久前以19.07亿元认购大悦城控股非公开发行的2.83京股股份。这也是2020年体育下注家宣布举牌的险企。

  大悦城控股也于近年颁布公告称,店铺以6.73元/股的标价通过向太平人寿及工银瑞信投资管理有限公司(副称“工银瑞信”)两名发行对象非公开发行股份3.60京股,采访配套资金24.26亿元。

  刊发股份结束之后,莺歌燕舞人寿、工银瑞信持股比例分别为6.61%和1.80%,协和占比8.41%,莺歌燕舞人寿成为大悦城控股除中粮集团及其一致行动人明毅公司对外的最大股东。

  就为何引入险资作为战投的题目,大悦城控股相关负责人在收到记者采访时表示,“本次交易配套募集基金,名将用于标的公司中粮・置地广场项目、莫斯科大悦城购物中心项目的振兴。”外方进一步指明,前景太平人寿将持续使用资本端等优势支持大悦城控股的作业发展。

  引入险资为战投

  在过去的一年,大悦城控股经历了重重作业,包括对旗下两大地产平台进行整合、频繁转让资产、加紧商业地产业务扩张等。

  “试想3~5年集团新增土储将超过6000万公顷,攥型项目及销售型项目都将超过50个,碰上千亿阵营。”这是2019年4月品牌发布会上,大悦城控股提出的“小目标”。

  大悦城控股的袖口是央企中粮地产,近些年在规模提高上逐渐“落后”,前后停留在百亿元阵营。业绩方面,克而瑞研究披露的2019年1~11月全口径销售数量显示,中粮集团(大悦城控股)的推销金额为561.4亿元,行业排名第56。

  在市面竞争激烈的条件下,大悦城控股进行重组的缘故之一,则是通过整合资源实现规模扩大,而引入险资作为战投,则成为他进行成本扩张之新招数。

  大悦城控股对资产的需要正在上升。财报显示,截至2019年9月30日,大悦城控股的短期借款为49.70亿元,对比年初时上升了49.98%,告知解释为重要是增长贷款借款所致;应付债券为99.69亿元,对比年初时上升了32.62%,告知解释为重要是子公司新增公司债所致。

  同为央企的升平人寿表示,盼望分享标的公司稳定的机务收支。此次入股大悦城控股,名将发挥险资的悠久投资优势,多极化太平人寿资产配置结构,同时支持国有企业做大做强。

  鉴于房地产行业分红率高、经营稳健,具有较高重估价值的资源型大型房企,成为险资投资的根本标的。

  天风证券研报官方指出,保险业将实施新会计准则,经济资产分类由四类变为三类,不再具有可供出售金融资产科目的盈利调节空间,保险资管权益类投资的动荡将会把放大。在此背景下,具有高分红、业绩确定性强特征的龙头地产股将更受保险资管机构的推崇。

  2019年以来,华夏平安(601318)、神州人寿等险资纷纷投资房企,掀起继2015年以来的第二丹麦险资入股房企浪潮。

  据不完整统计,截至2019年三季度末,险资在神州幸福(600340,股吧)、万科A、华侨城A、保利地产(600048,股吧)、阳光城(000671,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)众房企中的持股比例,分别为25.36%、8.31%、7.54%、6.24%、4.48%、1.53%。

  苏宁经济研究院特约研究员江瀚指出,险资入股房企之老影响是,险资的长钱可以降低房企的工本成本,让房企下单纯的负债模式向股份结合模式转化,即转变为以一家银行作为第一贷款银行并接纳其经济委托及财务监管的货仓式,名将下降交易成本,赋予房企可持续的精力。

  举债扩张 扣非净利润为负

  为加紧规模扩大,大悦城控股自重组以来明显加快了拿地节奏。时下,A股大悦城控股以销售型物业开发主导,H股大悦城地产有限公司(00207.HK,副称“大悦城地产”)是大悦城控股的分行,以持有型业务骨干,形成住宅、商业双轮驱动。

  在土地储备方面,2019年上半年,大悦城控股在呼和浩特、南京市、安阳、喀什等体育比赛下注新增9宗地块,累计容面积103.38万公顷;先后三季度,大悦城控股以116.11亿元的篇幅新增昆明、南昌、拉萨、长沙等体育比赛下注的9个种类,新增土地面积约106.1万公顷。

  与之容对应的是,2018年全年中粮地产通过公开市场招拍挂方式仅获得 8 宗地块,总用地面积仅为56万公顷。

  上半时,以经贸地产为主的港股大悦城地产也开始大手笔拿地。

  2019年9每天,大悦城地产以31.44亿元拍下广州7宗地块,一宗为商务金融用地,此外六宗为乡镇住房用地,总设计建筑面积为76.76万公顷;12月10日,大悦城地产附属公司武汉嘉悦以16.38亿元的最低竞标价竞得海南省三亚市一宗商用及劳动式公寓地块,与住宅业务相比,大悦城地产的生意地产业务扩张速度近年来较为明显。

  截至2019年6月,大悦城地产开业运营的种类增至12个(包括管理输出项目),营业面积超过200万公顷,同时拥有在建及拟建大悦城、大悦城春风里项目共计9个。

  同策研究院总监张宏伟认为,大悦城控股本身重组后会注入很多房地产项目,试想未来会通过加大开发、减员流动性差的种类等来开展整合,也不排除后续会基于大悦城控股商业项目的开支,形成更多的特型项目支出内容。

  财报显示,2019年第三季度,大悦城控股实现营业收入40.61亿元,比起减少4.85%,但是营业总成本却同比上升7.94%达37.87亿元;归属于上市公司股东的盈利5.03亿元,比起增长70.64%;扣非下净利润为-687万元,比起减少102.54%。

  针对2019年第三季度扣非净利润为何同比下降的题目,大悦城控股相关负责人并未直接回应记者。其次财报可以见到,这与营业成本上升有稳定关系。

  财报显示,2019年前三季度公司借款增加,导致利息费用大幅增长,由上年同期的12.99亿元增加至19.74亿元,据此推升财务费用同比增长240.82%;兜售费用由上年同期的5.62亿元增加至7.19亿元,比起增长27.94%;管理费用由上年同期的8.80亿元增加至9.76亿元,比起增长10.91%。

  江瀚指出,险资更注重稳健的龙头,尤其是多样化比较明确的房企,这意味着相比短期盈利能力,险资更重视投资标的的平稳。

  陪同着规模持续增长,大悦城控股的杠杆也在不断拓宽。2019年前三季度,大悦城控股总负债由上年同期的766.68亿元增加至1397.30亿元,比起增长82.25%;流动负债由上年同期的422.73亿元增加约近1倍至828.68亿元。

  成功业绩目标依赖物业销售

  鉴于大悦城地产的体量较小,很难支撑起大悦城的千亿目标。故而,人家业绩目标的落实主要依托大悦城控股。

  2019年上半年,大悦城控股商品房销售及一级土地开发实现销售收入148.85亿元,营收占比为81.40%;入股物业及相关服务实现收支26.64亿元,营收占比为14.58%;酒店经理营收占比为2.37%;物业及其它管理营收占比为1.25%。

  可以见到,大悦城控股的重大营收仍然依赖商品房销售,但在黑市下行期间,一部分高溢价地块项目的去化率却不容乐观。

  Wind多少统计,2016年大悦城控股竞得住宅类项目为4个,除成都金牛区西华大街项目外,其它三个种类均有不小幅度的溢价。其中,浦东新区新场云游综上所述服务区A10-1地块的溢价率高达236%。

  公开资料显示,大悦城控股竞得的“浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块”品种的宏图建筑面积为6.83万公顷,楼面价3.57万元/平米,该项目已于2018年12月25日开盘,楼盘名称为“北京市中粮首创禧瑞祥云”,中粮的灵活比例为50%,品种预计2020年6月交房。

  根据大悦城控股2019年半年报数据显示,该项目的总可售建筑面积为6.58万公顷,前年签署1.25万公顷,签字金额为5.49亿元,协和4.39万元/平方米的物价,半年销售的去化率仅为19%。

  大悦城控股总会计师许汉平在2019年中期业绩会上表示,在规模方面大悦城是两枝腿走路,前景港股平台也会加大销售比重,一派强调写字楼、购物中心、酒店的营业;一派会加大销售开发力度,前景会见到量的转变。

(义务编辑:常丹丹 HO016)
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